خبرگزاری مهر؛ گروه جامعه: موضوع اسناد عادی و تقابل آن با اسناد رسمی یکی از معضلات حقوقی چندین ساله کشور است که علاوه بر ایجاد تشکیل پرونده های قضایی بسیار، زمینه بروز تخلفات زیادی از جمله فرار سرمایه از کشور، پولشویی، فروش چندین باره یک ملک به چند نفر و اعتبار قولنامه ها را فراهم می کند.

همین موضوع سبب تزلزل موقعیت کشورمان در صیانت از حقوق مالکیت در جهان شده است. چنانچه طبق آمار بانک جهانی رتبه ایران در حوزه حقوق ثبتی (Registering Property) از میان ۱۲۸ کشور در سال ۲۰۱۸، نود و در زیرشاخه صیانت از مالکیت فیزیکی اموال دارای رتبه نودویک است. 

از طرف دیگر همانطور که بسیاری از سرمایه گذاران پروژه های ساختمانی تجربه کردند یکی از مهمترین عوامل از بین برنده امنیت اقتصادی و متزلزل کردن حقوق مالکیت در کشور، بحث اعتبار اسناد غیررسمی است. به دلیل اینکه معاملات غیررسمی علی‌رغم اینکه در سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و حاکمیت نیز از آن‌ها بی‌اطلاع بوده اما در دادگاه دارای اعتبار هستند و می‌توانند اسناد رسمی را ابطال کنند.

بنابراین هر فرد به راحتی می‌تواند با ارائه یک معامله غیررسمی به تاریخ قبل تر از سند رسمی و دو شاهد بر اساس قوانین می‌تواند این اسناد را ابطال کند. در نتیجه تا این شرایط در کشور برقرار است هیچ شخصی نمی‌تواند از مالکیت خود اطمینان خاطر پیدا کند و سرمایه خود صرف کارآفرینی کند.

اعتبار اسناد غیررسمی یا قولنامه‌ای بارها با واکنش مسئولین قضایی هم روبرو شده حتی سخنگوی قوه قضاییه در نشست خبری خود در زمینه اعتباربخشی به اسناد رسمی و حذف معاملات عادی (غیررسمی) نیز به این موضوع اشاره کرد و گفت : «در این زمینه دستگاه قضایی اهتمام جدی برای اعتباربخشی به اسناد رسمی دارد. در همین زمینه تدوین لوایح و مقرراتی که بتواند با تثبیت مالکیت از طریق اسناد رسمی زمینه پرونده‌های فراوانی که به موجب مبایعه نامه‌های عادی ایجاد می‌شود و هموطنان فراوانی که در اثر این اقدامات در زمره مالباختگان قرار می‌گیرند، در دستور کار قرار گرفته است».

گام اول حذف اسناد غیر رسمی در دوره جدید دستگاه قضایی 

اخیرا هم آیت الله رئیسی در جمع مسئولان عالی قضایی اعلام کرده که معاونت حقوقی قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی برنامه ریزی و در صورت نیاز به قانون، نسبت به تهیه لایحه و ارسال آن به مجلس اقدام کنند.

دلیل خیلی از صدماتی که در بحث زمین خواری مطرح است، این است که بسیاری از مباحث معاملات در بحث مسکن و زمین این است که با اسناد عادی انجام می­‌شوددر همین رابطه بهمن طاهر خانی عضو کمیسیون قضایی مجلس  در گفتگو با خبرنگار مهر در رابطه با موضوعی که اخیرا در رابطه با اسناد رسمی و عادی از سوی ریاست قوه قضائیه مطرح شده است،گفت: این کاملا فرمایش درستی است که از جانب ریاست قوه قضائیه  مطرح شده است. دلیل خیلی از صدماتی که در بحث زمین خواری مطرح است و همچنین سوء استفاده ­های کلانی که در این زمینه می­ شود، این است که بسیاری از مباحث معاملات در بحث مسکن و زمین این است که با اسناد عادی انجام می­ شود.

وی افزود: طبیعی است اسناد عادی به واسطه خیلی از اشخاص قابل جعل و قابل سوء استفاده است.

نیاز به یک سامانه جامع نقطه به نقطه

این نماینده مجلس با اشاره به اینکه می توان یک سامانه مجهز و پیشرفته در این رابطه داشته باشیم، گفت: در این سامانه باید اولا نقطه به نقطه مسائل کشور روشن باشد که چه تحولاتی در بحث زمین و خرید و فروش انجام می­شود. ثانیا ما اگر این سامانه را داشته باشیم این به نفع افراد ضعیفی است که به لحاظ کمبود مباحث مالی از وعده و قول­های افراد به نوعی راضی  و مورد سوء استفاده قرار بگیرند.

طاهرخانی تصریح کرد: بنابراین اگر بتوانیم سامانه جامعی ایجاد کنیم که همه اراضی کشور در آن باشد و همچنین سازوکاری ایجاد کنیم که همه معاملات در چارچوب مقررات و ثبت شده انجام شود و رسمی باشد، بسیاری از مشکلات مربوطه حل می شود.

این عضو کمیسیون قضایی مجلس در خصوص دیگر معایب استفاده از اسناد عادی گفت: استفاده از آنها  موجب معاملات معارض می­شود. افراد سودجو روی یک زمین   دو الی سه بار معامله انجام می ­دهند و در همین رابطه زمینه جرم فراهم شده و از طرفی کار دستگاه قضائی هم چندین برابر می شود.

خرید املاک توسط خارجی ها غیرقانونی است اما رخ می دهد

همچنین رابطه داوود محمدی ضمن تایید صحبت‌های آقای رئیسی مبنی بر راه نجات کشور با بی‌اعتباری قولنامه‌ها در گفتگو با خبرنگار مهر گفت :ما بایستی به طور جدی مانع این موضوع شویم که جامعه به سمت ایجاد زمینه سوء برود. یکی از راه ها این است باید قولنامه‌ها ساماندهی شوند.

رئیس کمیسیون اصل نود در ادامه با اشاره به خرید فروش اموال غیرمنقول توسط افراد بیگانه و ممنوع معامله با استفاده از قولنامه گفت: من اخیرا در اخبار شنیدم که یک عده خارجی، در ایران ملک می خرند. در صورتی که به لحاظ قانونی ممنوع است اما اینها خریدند. این خارجی رفته راهش را پیدا کرده است. ما باید راههای سوء استفاده را ببندیم. باید این راه ها مورد شناسایی شود و همه باید احساس مسئولیت کنند. یعنی وقتی قولنامه نوشته شده این در مکانی نوشته شده، توسط فردی صورت گرفته باید اینها به طور جدی آسیب شناسی شود.

همه دنیا به این سمت رفته‌اند که اسناد در مرجعی به ثبت برسد؛ لذا قولنامه‌ای که به این شکل از آن سوء استفاده می شود را باید از آن ممانعت به عمل آوردوی در ادامه به راه رفته تمامی کشورها یعنی رسمی کردن تمامی قولنامه‌ها اشاره کرد و گفت: همه دنیا به این سمت رفته‌اند که اسناد در مرجعی به ثبت برسد. لذا قولنامه‌ای که به این شکل از آن سوء استفاده می شود را باید از آن ممانعت به عمل آورد.

محمدی پیرامون توجه برای کشف مسیری برای حل مسئله قولنامه‌ها گفت: باید بگردیم ببینیم با استفاده از قولنامه چه مفاسد دیگری شکل می‌گیرد و برای آن راه حل‌های کارشناسی در نظر گرفت. باید افرادی که این کارها را می کنند شناسایی و به اشد مجازات رساند.

این نماینده مجلس با اشاره به زمین‌خواری با استفاده از قولنامه گفت: یکی از مسائل جدی جامعه ما زمین خواری است. قسمت اعظم ثروت های بادآورده حاصل زمین است. شاید بگوییم ۸۰ درصد از ثروت‌های بادآورده حاصل از زمین‌خواری بوده که آن هم با زد و بندهایی که صورت گرفته و یک عده مسئولین مقصر بودند، همه شهرها را درگیر کرده است. اینکه رئیس قوه قضائیه به این امر اهتمام دارد ارزشمند است اما باید با جدیت دنبال شود.

عمده ورودی پرونده‌های قوه قضاییه ناشی از اسناد عادی است

شادمهر کاظم زاده عضو کمیسیون عمران هم در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اسناد قولنامه‌ای (عادی) به عنوان منشا اصلی پرونده‌های قوه قضاییه گفت: این یک واقعیتی است که عمده­ی پرونده ­های ما ناشی از همین قولنامه ­ها است. باید به یک جایی برسیم که قولنامه‌ها پذیرفته نشود و تنها اسناد رسمی به عنوان مرجع رسیدگی قضایی قرار گیرند.

عضو کمیسیون عمران در ادامه افزود: یکی از مشکلات اصلی قولنامه‌ها این بوده که در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند، بر روی این موضوع نیز باید تدبیر اندیشیده شود و اسناد قولنامه­­ای در دفتر ثبت اسناد رسمی، تبدیل به اسناد رسمی شوند. علاوه بر آن‌ شهرداری‌ها نیز باید تنها برای اسناد رسمی، پروانه صادر کنند.

وی با اشاره به رسمی کردن قولنامه‌ها به عنوان تنها راهکار تشکیل سامانه‌ی جامع املاک گفت : اگر بتوانیم در تمام زمینه­ها بخصوص در حوزه­ی اموال غیرمنقول چه در داخل یا خارج از شهرها و همچنین برای تمامی ارگان‌های دولتی، سند رسمی تهیه کنیم،  می‌توانیم یک سامانه‌ی جامعه از اطلاعات را تهیه کنیم.

با رسمی شدن تمامی معاملات و تشکیل  یک مرجع ثبتی ثابت، دیگر کسی نمی‌تواند با یک قولنامه، یک ملک را به چند نفر بفروشدکاظم زاده با اشاره به قولنامه به عنوان ابزار اصلی فرو یک ملک به چند نفر گفت: با رسمی شدن تمامی معاملات و تشکیل  یک مرجع ثبتی ثابت، دیگر کسی نمی‌تواند با یک قولنامه، یک ملک را به چند نفر بفروشد و باعث افزایش پرونده­ های قوه قضاییه نیز شوند.

عضو کمیسیون عمران قولنامه را یکی از دلایل زمینخواری خواند و گفت: قولنامه ها یکی از علل اصلی زمین‌خواری هستند و باید به سمت رسمی کردن آن‌ها پیش برویم. این راه را هم تمامی کشورهای دنیا پیموده‌اند از طرفی اگر قولنامه‌ها بی‌اعتبار شوند، مردم نیز مجبور به معامله با اسناد رسمی می‌شوند.

تناقض چندین ساله دستگاه قضا حل می شود؟

 سازمان ثبت ذیل قوه قضاییه بوده و موظف به صدور سند رسمی برای املاک است. اما در دادگاه‌ها می‌توان با اسناد غیررسمی و دستنویس این اسناد را باطل کرد که نتیجه این امر تضعیف حقوق مالکیت را در پی دارد و باعث فرار سرمایه‌گذاران می‌شود . با دستور اخیر رئییس قوه قضائیه باید منتظر ماند و دید لایحه مربوط به حذف اسناد عادی که در دستور معاونت حقوقی قوه قضائیه قرار گرفته است کی به سرانجام می رسد؟