به گزارش خبرنگار مهر، داستان مظلومیت اسناد رسمی در کشور سردرازی دارد و این موضوع نه تنها باعث بی‌اعتمادی مردم به حاکمیت بلکه یکی از اسباب فرار سرمایه از کشور نیز شده است.  سازمان ثبت ذیل قوه قضاییه بوده و موظف به صدور سند رسمی برای املاک است. اما در دادگاه‌ها می‌توان با اسناد غیررسمی و دستنویس این اسناد را باطل کرد که نتیجه این امر تضعیف حقوق مالکیت را در پی دارد و باعث فرار سرمایه‌گذاران می‌شود.  

شناخت مشکلات ساختاری قوه قضاییه به این ارگان حاکمیتی از جمله وظایف مسئولین این قوه شناخته می‌شود. از طرفی کارشناسان و اساتید دانشگاه بهترین افراد برای شناسایی این آسیب ها و ارائه راهکار شناخته می‌شوند. در همین راستا طبق گفته این افراد، اسناد غیررسمی جزو مشکلات اصلی قوه شناخته می‌شود.   در همین راستا با دکتر محسن سادات اخوی، عضو هییت علمی حقوق دانشگاه شاهد به گفتگو پرداختیم که به شرح زیر است.

* اصلی ترین سرمایه مردم در جامعه اموال غیرمنقول بوده و برای صیانت از این اموال، لازم است حاکمیت سیستم قابل اعتمادی داشته باشد. اما شاهد آن هستیم که در کشور اسناد رسمی به راحتی ابطال می‌شوند. این موضوع نیز باعث افزایش روزافزون پرونده­ های قضائی شده است. لطفا توضیح دهید چگونه معتبر بودن اسناد عادی موجب این وضعیت می­ شود؟

سادات اخوی: من این مساله را معلول عواملی می­دانم که لازم است برای توضیح مساله به آنها پرداخته شود. واقعیت این است که اصلی­ ترین سرمایه مردم اموال غیرمنقول نیست، اصلی ترین سرمایه مردم، اعتماد است. اعتماد سازی زمان­بر است و سلب این اعتماد هنر نیست. اما ما این بی هنری را به وفور داریم که اعتماد مردم را در همه زمینه­ ها بگیریم.

بنابراین می­توانیم اینگونه بگوییم که سرمایه دارای دو بخش مادی و معنوی است، سرمایه مادی شامل اموال غیرمنقول و معنوی، شامل اعتماد می­شود. اما چرا اموال غیرمنقول سرمایه هستند؟ شاید چون اولین نیاز انسان به سکنی را پوشش می­دهد. یعنی ابتدا باید فرد تسکین یابد تا بتواند به مسائل دیگر بپردازد. اما اینکه حاکمیت مردم را به اولین دغدغه خود برگرداند و بگوید خانه­ ای که با زحمت خریداری کردی از آن تو نیست، سرآغاز اختلاف و دعوا خواهد بود. از این لحاظ اموال غیرمنقول سرمایه به شمار می­روند.

اینکه مردم به این اموال حقی دارند، در حیطه حقوق خصوصی قرار می­گیرد؛ اما من می­خواهم از حق خصوصی فراتر روم و توجه را به آن بخشی جلب کنم که عنوان گفتگو ما را دربر می­گیرد و آن  بحث آسیب­های معاملات اسناد غیر رسمی و معضلاتی که برای "حاکمیت" ایجاد می­شود، است.

اموال غیرمنقول بخشی از سرزمین یک حاکمیت است و مالکیت، علقه مستقیم اشخاص و اموال تعریف می­شود. در حقوق ما دو حق داریم: عینی و دینی. حق دینی رابطه اشخاص است اما رابطه مستقیمی که از لحاظ حقوقی بین اشخاص و اموال برقرار می شود مالکیت نام دارد. مالکیت سرزمین بر اشخاص یعنی اشخاص علقه ای به سرزمین یک دولت ایجاد می‌کنند که به آنها حق انحا مختلف تصرفات را می­دهد. در اینجا دولت مسلما ذی نفع است. پس باید بداند این اشخاص چه کسانی هستند، به چه نحوی آن را تملک می­کنند تا بتواند برنامه­ ریزی کند.

اعتبار اسناد عادی سبب اختلاف بین مردم شده است

به نظر من این بعد قضیه خیلی مهمتر است از این بخش که اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی موجب اختلاف میان مردم می­شود و این اختلاف مشکل دیگری برای حاکمیت ایجاد می­کند و آن بحث تراکم پرونده­ های قضائی است. این گزاره، نهایت و نتیجه این فرایند است. اما برای بررسی بهتر، باید به سرمنشا و ابتدای کار توجه شود. بنابراین باید حاکمیت را ذی­نفع اصلی در نظر گرفت و بعد به این برسیم که ما خواهان مالکیت اصلی هستیم.

مالکیت رسمی در گرو تشخیص اسباب ایجاد آن توسط دولت است. یعنی اگر از سوی دولت مالکیتی برای فرد ایجاد می‌شود، سبب دارد. دولت باید این سبب را کنترل کند وگرنه مالکیت  و تشخیص مالک از دستش خارج می­شود. آن سبب هم صرفا قرارداد نیست. زیرا گاهی ممکن است به موجب قرارداد شخص الف را مالک می­شناسیم اما به دلیل دیگری، فرد ب مالک است.

اسناد غیررسمی امنیت کشور را دچار تزلزل کرده است

آیا قرار است این را غیرمعتبر بدانیم؟

سادات اخوی: در این صورت مساله غیر شرعی خواهد بود. ولی نتیجه این روش این است که مالک و مالکین از قلمرو دید حاکمیت خارج می شود. یعنی حاکمیت لیستی به نام دفتر املاک دارد که بخشی از قوه قضائیه است و براساس همان لیست، اسامی مالکین را تشخیص می­دهد. با این حال می­داند ممکن است اگر پرونده این ملک­ها در دادگاه مطرح شود، اسامی این لیست مالک واقعی ملک مذکور نباشند. پس سیاهه مذکور امر زینتی است. براین اساس یکباره حاکمیت متوجه می­شود برای مثال 40 درصد سرزمینش در اختیار یک عده خارجی و حتی معاند قرار دارد که از بعد امنیتی خطرناک است. واقعیت این است که امنیت مردم در گروه اقتدار حاکمیت و اقتدار حاکمیت هم در گرو تسلطش بر امور است.

به نظر من اگر برای بحث در این موضوع، مفهموم را به حاکمیت برگردانیم که اصالتا ذی­نفع است، کار بهتر جلو می­رود. اینکه بخشی از حاکمیت لیست دفتر ثبت املاک را مبنای تشخیص مالک بداند و بخشی دیگری از حاکمیت (دادگاه­ها) نظر دیگری برای شناسایی مالک داشته باشند، موجب بی اعتمادی در مردم آن سرزمین خواهد شد. بنابراین سرمایه معنوی از دست می­رود.

باطل کردن اسناد رسمی راه را برای کلاهبرداران باز می‌کند

با بی اعتبار شدن لیست دفتر ثبت املاک به عنوان مرجع شناسایی مالکین، مردم دچار اختلاف می­شوند و افراد سودجو میدان عمل پیدا می­کنند. مفاسد اجتماعی این وضعیت زیاد است. زیرا راه برای اشخاصی که بخواهند یک ملک را به چندین نفر از طریق سند عادی بفروشند، باز خواهد بود. اما اگر حاکمیت اعلام کند فقط لیست دفتر ثبت املاک مرجع شناسایی مالک است، دیگر امکان دورزدن و سو استفاده وجود ندارد. این هنر نیست که افراد را تجهیز و تحریک کنیم کار خلاف کنند و خیالشان هم راحت باشد که دادگاه آن راه خلاف را معتبر می­داند.

* با این تفاسیر حاکمیت، اقتدار خود را با اعتبار اسناد غیررسمی از دست داده، زیرا توانایی شناخت اراضی خود را نداره و لذا نمی‌تواند درباره لزوم رسیدگی به مناطق مختلف خود برنامه ریزی کند. نظر شما در رابطه با این موضوع چیست؟

سادات اخوی، درست است، مقدمه واجب این مسئله، مفهموم اقتدار و برنامه­ریزی حاکمیت است. اگر حاکمیت نتواند علقه مذکور را کنترل کند عوارض زیادی دارد. من به شخصه معتقدم برای مفهموم اعتماد مردم باید خیلی ارزش قائل شد. شاید همه فکر کنند این بحث، فانتزی است اما اعتماد مردم به حاکمیت جنبه­ای از اقتدار است که باید با جلوگیری از ازبین رفتن این اقتدار، مقدمه واجب آن را تضمین و تامین کنیم. یکی از اسباب این مقدمه هم بحث اعتماد مردم است.

 * دلیل داشتن سند رسمی برای اموال غیرمنقول برای حاکمیت چیست؟

وقتی می­گوییم دلیل، حالا سوال این است که مدلول این دلیل چیست؟ چرا باید این دلیل تهیه شود؟ چرا حاکمیت فکر می­کند یک دلیل را خودش باید تهیه کند. آیا معامله بدون تشریفات تنظیم سند رسمی منعقد می­شود یا نه، این ادبیاتی است که وارد فقه می­شود. اما وقتی از دلیل صحبت می­کنیم، مردم خودشان آن را تامین می­کنند و معمولا جز دلیل کتبی، این دلایل قبلا تهیه نمی­شود.

در حقوق 5 دلیل وجود دارد که بعد از بروز اختلاف مطرح می­شوند. تنها دلیلی که پیش از اختلاف تمهید می­شود، سند کتبی است، که برخی می­گویند سند کتبی حشو قبیح است. که البته در مقابل، عده­ ای گفته­ اند حشو قبیح نیست؛ چون سند به معنای عام هر چیزی که مورد استناد واقع شود سند است. گاهی هم آن دلیل کتبی را سند می­نامند.

بنابراین تنها جایی که دلیل قبل از دعوا مطرح می­شود، سند است. سند را مردم خودشان تهیه می­کنند. اما با تصویب قانون ثبت، حاکمیت اعلام کرد این دلیل را خودم تهیه می­کنم. در اینجا این سوال به وجود می­آید که چرا بخشی از حاکمیت (قوه قضائیه و دادگاه­ها) به بخش دیگری از حاکمیت می­گوید این دلیلی که تو تمهید کردی ارزشی ندارد.

این تناقض است که بخشی از حاکمیت به عنوان ذی نفع می­تواند در تهیه دلیل دخالت کند، سازوکار تهیه کند، مرجع پیشنهاد دهد و مقررات پیش بینی کند اما یک بخش دیگر حاکمیت بگوید معتبر نیست. در اینجا باید به این پرسش پاسخ داد که چرا این سند معتبر نیست. دکتر جعفر لنگرودی عنوان می­کرد: حقوق قوانین و مقرارت نیست، بلکه ضرورت­های است که قوانین برای تامین آنها نوشته شده است.

قانون بد را باید اصلاح کرد

این حرف یعنی اگر آن ضرورت نباشد قاعده بیخود است. لازم است آن ضرورت تبین شود. برای مردم هم آن ضرورت مهم است و قاعده مقدس نیست. ما ممکن است در فقه بحث­های تعبدی کنیم اما در حقوق هیچ بحث تعبدی نداریم و به هیچ حکم قانون، اعتقاد نداریم بلکه فقط ملتزم هستیم. زیرا بر این باوریم قانون بد بهتر از بی قانونی است. اما سعی می‌کنیم قانون بد را هم اصلاح کنیم. حالا باید دید قانون بد چه مفاسدی و قانون خوب چه مزایایی دارد؟

نکته اینجاست که ما همیشه فکر می­کنیم قانونگذار چه دورنمایی را دیده است. اما در واقع قانونگذار خواسته از چیزی فرار کند که این مقررات را نوشته است. بنابراین باید دید نقطه هزیمت مقررات ثبتی کجاست. یعنی قانونگذار از چه فرار می‌کند که این را نوشت. اگر این را تبیین کنیم، باید رصد کنیم تا دوباره به همان نقطه هزیمت برنگردیم و در دامش نیوفتیم.

*پس از وقوع سیل و زلزله ­های اخیر، مسئولین به مردم گفتند نگران سندهای مالکیت نباشند و در کمترین زمان اسناد رسمی صادر خواهد شد. لطفا توضیح بفرمایید وقتی مالکیت ثبت رسمی نشده باشد، در چنین حوادثی چه اتفاقی برای مردم رخ می­دهد؟

مالکیت یک امر اعتباری است. با تکنولوژی­های جدید که می­توان نقشه­برداری کرد و حدودش را تشخیص داد و مالک مشخص می­شود. دلیل علقه سند رسمی­ است که مقدماتش نقشه­برداری است و دیگر نیاز به شهادت افراد برای تنظیم سند نیست. اگر در فضای اعتباری این مسائل حل شود، هر زمان هم مشکلی پیش آید قابل اثبات است که منطقه­ای که مالک بدان اشاره دارد، دقیقا کجاست. در غیر این صورت باید چهار نفر شاهد بیایند و شهادت دهند این زمین از چه کسی به چه کسی ارث رسیده و حدود اربعه آن چیست.

در حقوق مفهمومی به نام حد یقف وجود دارد. بنابراین مفهموم باید تردید که آیا باید این شناسایی صورت بگیرد؟ آثار آن در کنترل حاکمیت خواهد بود؟ در زمان رخدادهای طبیعی که وضعیت زمین کن فیکون می­شود احراز این بخش مالکیت سخت است.

*دلیل داشتن سند رسمی برای اموال غیرمنقول برای حاکمیت چیست؟

وقتی می­گوییم دلیل، حالا سوال این است که مدلول این دلیل چیست؟ چرا باید این دلیل تهیه شود؟ چرا حاکمیت فکر می­کند یک دلیل را خودش باید تهیه کند. آیا معامله بدون تشریفات تنظیم سند رسمی منعقد می­شود یا نه، این ادبیاتی است که وارد فقه می­شود. اما وقتی از دلیل صحبت می­کنیم، مردم خودشان آن را تامین می­کنند و معمولا جز دلیل کتبی، این دلایل قبلا تهیه نمی­شود.

در حقوق 5 دلیل وجود دارد که بعد از بروز اختلاف مطرح می­شوند. تنها دلیلی که پیش از اختلاف تمهید می­شود، سند کتبی است، که برخی می­گویند سند کتبی حشو قبیح است. که البته در مقابل، عده­ای گفته­اند حشو قبیح نیست؛ چون سند به معنای عام هر چیزی که مورد استناد واقع شود سند است. گاهی هم آن دلیل کتبی را سند می­نامند.

بنابراین تنها جایی که دلیل قبل از دعوا مطرح می­شود، سند است. سند را مردم خودشان تهیه می­کنند. اما با تصویب قانون ثبت، حاکمیت اعلام کرد این دلیل را خودم تهیه می­کنم. در اینجا این سوال به وجود می­آید که چرا بخشی از حاکمیت (قوه قضائیه و دادگاه­ها) به بخش دیگری از حاکمیت می­گوید این دلیلی که تو تمهید کردی ارزشی ندارد.

این تناقض است که بخشی از حاکمیت به عنوان ذی نفع می­تواند در تهیه دلیل دخالت کند، سازوکار تهیه کند، مرجع پیشنهاد دهد و مقررات پیش بینی کند اما یک بخش دیگر حاکمیت بگوید معتبر نیست. در اینجا باید به این پرسش پاسخ داد که چرا این سند معتبر نیست. دکتر جعفر لنگرودی عنوان می­کرد: حقوق قوانین و مقرارت نیست، بلکه ضرورت­های است که قوانین برای تامین آنها نوشته شده است.

 این حرف یعنی اگر آن ضرورت نباشد قاعده بیخود است. لازم است آن ضرورت تبین شود. برای مردم هم آن ضرورت مهم است و قاعده مقدس نیست. ما ممکن است در فقه بحث­های تعبدی کنیم اما در حقوق هیچ بحث تعبدی نداریم و به هیچ حکم قانون، اعتقاد نداریم بلکه فقط ملتزم هستیم. زیرا بر این باوریم قانون بد بهتر از بی قانونی است. اما سعی می‌کنیم قانون بد را هم اصلاح کنیم. حالا باید دید قانون بد چه مفاسدی و قانون خوب چه مزایایی دارد؟

نکته اینجاست که ما همیشه فکر می­کنیم قانونگذار چه دورنمایی را دیده است. اما در واقع قانونگذار خواسته از چیزی فرار کند که این مقررات را نوشته است. بنابراین باید دید نقطه عزیمت مقررات ثبتی کجاست. یعنی قانونگذار از چه فرار می‌کند که این را نوشت. اگر این را تبیین کنیم، باید رصد کنیم تا دوباره به همان نقطه عزیمت برنگردیم.